Visit Website →
← Back to blog

10 års vedligeholdelsesplan for private udlejere: skabelon og frist

September 5, 2026
10 års vedligeholdelsesplan for private udlejere: skabelon og frist

Ja, som privat udlejer kan du være forpligtet til en rullende 10 års vedligeholdelsesplan efter boligreguleringslovens § 18 a og den tilhørende bekendtgørelse. Planen skal opdateres hvert år inden 1. juli, og den skal dække større, planlagte udvendige arbejder, ikke akutte reparationer eller indvendig vedligeholdelse. Reglerne gælder primært ejendomme i regulerede kommuner med mindst syv lejemål ved en bestemt dato, så du bør først afklare om din ejendom overhovedet er omfattet.

Kort sagt:

  • Ejendomme i regulerede kommuner med mindst syv lejemål pr. 1. januar 1995 skal mindst hvert tiende år lave en rullende vedligeholdelsesplan for udvendige arbejder.
  • En gyldig plan skal indeholde en bygningsdelsoversigt, tilstandsvurdering, tidsplan og økonomi for større arbejder, samt klart afgrænse, hvad der ikke er med.
  • Planen skal opdateres årligt inden 1. juli, og lejerne har ret til at få indsigt, hvis de anmoder.
  • Manglende eller forsinket ajourføring kan medføre, at du mister retten til at opkræve pengene til udvendig vedligeholdelse.
  • Det anbefales at starte med en byggeteknisk vurdering, lave et realistisk budget og informere lejere eller beboerrepræsentanter årligt.

Indholdsfortegnelse

Lovgrundlaget for din vedligeholdelsesplan i korte træk

Pligten står i boligreguleringslovens § 18 a, og den udfoldes i bekendtgørelsen om vedligeholdelsesplaner for private udlejningsejendomme. Reglerne administreres af Social- og Boligministeriet, som også står bag den praktiske vejledning til udlejere. Formålet er enkelt: sikre at større, forudsigelige udgifter til tag, facader og tekniske installationer ikke kommer som en overraskelse, hverken for dig eller dine lejere.

Bekendtgørelsen og vejledningen fra Social- og Boligministeriet fastlægger tre praktiske krav, du skal kende:

  • Planen skal revideres hvert år, og revisionen skal være gennemført inden 1. juli.
  • Lejerne har ret til at få indsigt i planen, hvis de anmoder om det.
  • Planen skal have en rullende 10 års horisont, så der hele tiden ligger et helt årti med planlagte arbejder fremad.

Det sidste punkt er let at overse. En plan fra 2023 er ikke længere gyldig i 2026, fordi horisonten skal rykke med hvert år.

Hvad en gyldig vedligeholdelsesplan skal indeholde

En vedligeholdelsesplan er ikke et Word-dokument med gode intentioner. Bekendtgørelsen stiller konkrete krav til indholdet, og de falder i tre dele.

  1. Bygningsdelsoversigt og tilstandsvurdering. Planen skal beskrive ejendommens byggetekniske tilstand, gerne bygningsdel for bygningsdel: tag, facader, vinduer, trapper, kloakker og tekniske installationer.
  2. Konkret liste over arbejder, tidspunkter og økonomi. For hvert større arbejde skal planen angive hvornår det forventes udført, og et overslag over den forventede udgift.
  3. Klar afgrænsning af, hvad der ikke er med. Akutte skader, som en sprunget vandhane eller et utæt tag efter en storm, hører ikke til planen. Det samme gælder indvendig vedligeholdelse i de enkelte lejemål, som i stedet reguleres af lejelovens regler om indvendig vedligeholdelse.

Denne afgrænsning er vigtig, fordi mange udlejere blander de to kasser sammen og ender med en plan, der er både uoverskuelig og juridisk mangelfuld.

Hvilke ejendomme er omfattet, og hvem slipper for pligten?

Ikke alle udlejere skal udarbejde en plan. Reglen retter sig mod ejendomme med beboelseslejemål i kommuner, der har indført boligregulering, og hvor ejendommen havde mindst syv lejemål pr. 1. januar 1995.

  • Ejerlejligheder udlejet enkeltvis er som udgangspunkt ikke omfattet på samme måde som en samlet udlejningsejendom.
  • Mindre ejendomme under grænsen for antal lejemål falder typisk uden for kravet, men kan stadig have gavn af en frivillig plan.
  • Ejendomme under den såkaldte B-ordning, hvor der opkræves til en vedligeholdelseskonto, har særlige regler for, hvordan midlerne til udvendig vedligeholdelse forvaltes og indgår i planlægningen.

Er du i tvivl om din ejendom er omfattet, er det værd at få det afklaret tidligt. En plan, du ikke var forpligtet til at lave, skader ikke. Det modsatte, en manglende plan du faktisk skulle have haft, kan koste dig retten til at opkræve til vedligeholdelse.

Sådan udarbejder du planen i praksis

At gå fra "vi skal have en plan" til et brugbart dokument kræver en fast arbejdsgang. Sådan griber du det an:

  1. Start med en byggeteknisk gennemgang. Vejledningen fra Social- og Boligministeriet anbefaler netop dette som udgangspunkt, fordi en teknisk vurdering giver dig et objektivt billede af, hvor tag, facader og installationer står levetidsmæssigt.
  2. Vurder restlevetid og prioriter. Hver bygningsdel har en forventet restlevetid. Placer arbejderne i planens 10 år efter, hvor akut behovet er, ikke efter hvad der er billigst at gøre først.
  3. Vælg hvem der udfører arbejdet. Du kan selv udarbejde planen, hvis du har det byggetekniske overblik, hente en tekniker eller rådgiver ind til en engangsgennemgang, eller lade en administrator stå for hele processen løbende.

Dokumentationen bør altid indeholde datoer for gennemgangen, hvem der har vurderet tilstanden, og hvilket grundlag prisoverslagene bygger på. Det er den dokumentation, der gør planen brugbar, hvis en lejer eller huslejenævnet senere stiller spørgsmål.

Økonomien: budgetoverslag og vedligeholdelseskonto

Et realistisk overslag hviler på tre elementer: materialepriser, forventet arbejdsløn og en reserve til uforudsete udgifter. Uden reserven ender de fleste 10 års budgetter med at ramme skævt, fordi priser på tag og facadearbejder sjældent følger en lige linje over et årti.

Tre elementer i et vedligeholdelsesbudget

Bekendtgørelsen giver et konkret regnefagligt holdepunkt for selve udarbejdelsesomkostningen: en rimelig og nødvendig udgift til at få lavet planen kan opgøres som ydelsen på et sædvanligt 20 årigt lån. Det giver dig en anerkendt model til at fordele denne engangsudgift over tid i driftsbudgettet, i stedet for at bogføre den som en enkeltstående post.

Professionelt tip: Indhent altid et konkret tilbud på de tungeste poster, tag og facade, før du sætter tal ind i planen. Et gæt baseret på en tommelfingerregel holder sjældent ti år frem.

Vær opmærksom på, at vedligeholdelsesplanen kun handler om udvendig vedligeholdelse. Den indvendige vedligeholdelse i det enkelte lejemål hører under lejeloven og reguleres ofte via en separat vedligeholdelseskonto, hvor udlejeren afsætter et beløb pr. kvadratmeter. De to økonomier skal holdes adskilt i din bogføring, ellers bliver huslejefastsættelsen hurtigt uklar.

En skabelon du faktisk kan bruge

Planen behøver ikke se professionel ud for at være gyldig, men den skal indeholde bestemte felter. En brugbar skabelon har som minimum:

  1. Ejendomsdata: adresse, antal lejemål, opførelsesår.
  2. Bygningsdelsliste: tag, facader, vinduer, kloak, tekniske installationer, hver med tilstandsvurdering.
  3. Tidspunkt for udførelse: hvilket år inden for de kommende 10 år arbejdet forventes udført.
  4. Omkostningsoverslag: et konkret kronebeløb, gerne baseret på indhentede tilbud.

Prioriter efter risiko, ikke efter pris. Et utæt tag, der kan give følgeskader på isolering og lofter, går forud for en facademaling, der primært er kosmetisk. Opbevar dokumentationen digitalt, samlet ét sted, sammen med indflytningsrapporter og andre bilag, så du hurtigt kan finde tilbage til grundlaget, hvis en lejer spørger. En struktureret indflytningsrapport er et godt naturligt sted at starte den samme arkiveringsvane.

Årlig ajourføring og inddragelse af lejerne

Planen er et levende dokument, ikke noget du laver én gang og lægger i en skuffe. Den skal ajourføres hvert år inden 1. juli, og ajourføringen bør tjekke om priser, tidspunkter og tilstandsvurderinger stadig holder.

  • I ejendomme med beboerrepræsentation skal du indkalde repræsentanterne til et årligt møde om planen, ikke bare informere dem bagefter.
  • Lejere uden formel repræsentation har stadig ret til at få planen at se, hvis de anmoder om det.
  • Gem hver årgang af planen separat, så du kan dokumentere en løbende, rettidig revisionshistorik.

Hvad sker der, hvis planen mangler eller er forsinket?

Konsekvensen er konkret og økonomisk. Mangler du en gyldig plan, og en lejer indbringer sagen, kan du miste retten til at opkræve beløb til udvendig vedligeholdelse. Huslejenævnet tager ikke stilling til, om dine priser eller din prioritering er korrekt. Nævnet vurderer alene, om der overhovedet foreligger en plan, der opfylder formkravene.

  • Dokumentér altid revisionsdatoer og grundlaget for dine overslag.
  • Søg en byggeteknisk vurdering, hvis du er i tvivl om et skøn, før en tvist opstår.
  • Indbring først sagen for huslejenævnet, når dialogen med lejeren er kørt fast.

God praksis fra udlejere, der har styr på det

Erfarne udlejere gør typisk to ting anderledes. De bruger en byggeteknisk gennemgang som fast dokumentationsgrundlag og opdaterer den hvert år, i stedet for at genopfinde planen fra bunden. Og de systematiserer regnskabet, så vedligeholdelsesudgifter, husleje og opkrævninger til vedligeholdelseskonto ikke blandes sammen i et og samme ark.

Professionelt tip: Et regnskabsværktøj, der automatisk kan generere årsopgørelser, gør det langt lettere at dokumentere over for både lejere og huslejenævnet, at tallene i din plan hænger sammen med den faktiske drift.

God praksis fra udlejere, der har styr på det — overview diagram

Sådan ville jeg selv starte som privat udlejer

Jeg ville gøre tre ting i den rækkefølge. Først bestille en byggeteknisk gennemgang, så planen bygger på fakta og ikke gætværk. Dernæst lægge et første års budget og indbetale til vedligeholdelseskontoen, hvis ejendommen er omfattet af den ordning. Til sidst indkalde eller informere beboerrepræsentanterne og sætte en fast dato hvert år før 1. juli til at ajourføre hele planen.

— Christian

Forældrekøb.dk som hjælp til dokumentation og budget

En vedligeholdelsesplan lever eller dør på, at tallene bag den holder. Det er her de fleste private udlejere strander, fordi bogføring, årsopgørelser og huslejekontrakter typisk ligger spredt i mapper, mails og excelark. Platformen samler den del: automatiseret bogføring af lejeindtægter og udgifter, årsregnskaber klar til SKAT, skabeloner til lejekontrakter og en AI-beregning af markedsleje baseret på aktuelle lejeboliger i området.

Xn--forldrekbsadministration-7cc78b

Når du skal ajourføre vedligeholdelsesplanen hvert år før 1. juli, er det en stor fordel at have et samlet regnskabsbillede at trække på, i stedet for at grave tal ud af separate systemer. Det gælder også, hvis du en dag skal dokumentere din økonomi over for huslejenævnet eller dele adgangen med et medejende barn. Se hvordan platformen fungerer, og opret en konto på Forældrekøb.dk for at komme i gang med regnskabet, mens du får styr på selve vedligeholdelsesplanen.

Kilder

De centrale dokumenter er bekendtgørelsen om vedligeholdelsesplaner og vejledningen fra Social- og Boligministeriet. Suppler med praktiske gennemgange fra BoligPortal og Udlejer.dk, som begge har konkrete eksempler på planindhold og omkostninger.

Anbefalinger